Der Mietvertrag – typische Fallen vermeiden

Mietvertrag unterschreiben

Bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben, sollten Sie ihn auf mögliche Fallen prüfen

Im ersten Teil unserer Serie rund um den Mietvertrag haben wir uns mit der Frage beschäftigt, was dieser beinhalten muss, damit er rechtswirksam ist. Außerdem haben wir geklärt, welche Positionen zu den Betriebskosten und den Nebenkosten gehören, und auf welche Dinge Mieter bei der Wohnungsbesichtigung und der Übergabe achten sollten. Im zweiten Teil unserer Serie möchten wir Sie auf typische Fallen im Mietvertrag hinweisen und Ihnen Tipps geben, wie Sie diese vermeiden!

Die große Mietvertrags-Serie Teil II

Ein Mietvertrag regelt die Rechte und Pflichten zwischen Mieter und Vermieter. In Deutschland gilt zwar das Recht auf freie Vertragsgestaltung, dennoch muss ein Mietvertrag den gesetzlichen Bestimmungen im Mietrecht entsprechen. Nur individuelle Gegebenheiten dürfen frei vereinbart werden. Das bedeutet jedoch nicht, dass nicht auch in den, dem Mietrecht entsprechenden Vereinbarungen Fallen lauern können.

Die schlimmsten Mietvertragsfallen lauern bei Staffel- und Zeitmietverträgen, aber auch bei den Angaben zur Größe der Wohnung, in den Kautionsvereinbarungen, und natürlich in individuellen Vereinbarungen wie Kündigungsverzicht, Tierhaltung und Rauchverboten. Auch in Fragen zur Renovierung und zum Zustand einer Mietsache müssen Sie vorsichtig sein!

Der Staffelmietvertrag

Eine Leiter steht für die Steigende Miete im Mietvertrag

Beim Staffelmietvertrag steigt die Miete nach einer bestimmten Zeit

In einem Staffelmietvertrag wird beim Vertragsabschluss festgelegt, zu welchem Zeitpunkt und in welchem Umfang sich die Grundmiete erhöht. Die prozentuale Steigerungsrate darf jedoch die ortsüblichen 20 Prozent nicht überschreiten. Unzulässig ist eine Angabe im Mietvertrag, die eine Erhöhung um beispielsweise 10 Prozent der Kaltmiete oder aber 2,50 Euro pro Quadratmeter ankündigt: Die Mieterhöhung muss bereits bei Vertragsabschluss als Summe der Nettokaltmiete genannt werden. Im Staffelmietvertrag muss außerdem der Zeitpunkt ausgewiesen sein, zu dem sich die Kaltmiete erhöht und eine Erhöhung ist immer nur nach Ablauf eines vollen Jahres möglich.

Ein Staffelmietvertrag hat den Vorteil, dass die Vertragsparteien bereits bei Vertragsabschluss die kommenden Mieterhöhungen einkalkulieren können. Er bringt allerdings auch Nachteile mit sich: Sinkt der ortsübliche Mietspiegel durch eine Verschlechterung der Infrastruktur, ist es durchaus möglich, dass sich durch einen Staffelmietvertrag eine überhöhte Miete ergibt. Da die Miethöhe jedoch vertraglich vereinbart ist, muss sie unabhängig vom Mietspiegel weiterhin gezahlt werden. Vorteilhaft für den Mieter ist allerdings der umgekehrte Fall: Verbessert sich die Infrastruktur an einem Ort und erhöht sich der Mietspiegel, müssen Mieter nur die im Staffelmietvertrag vereinbarte Kaltmiete bezahlen.

Der Zeitmietvertrag

Ein Zeitmietvertrag wird für eine bestimmte und von vorne herein festgelegte Dauer abgeschlossen. Bevor Sie einen Zeitmietvertrag unterschreiben, müssen Sie sich also von vorne herein darüber im Klaren sein, dass Sie zum vereinbarten Zeitpunkt ausziehen müssen. Einer Wohnungskündigung bedarf es in diesem Fall nicht, sollten Sie nicht ausziehen, sind Sie dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig.

Uhr

Beim Zeitmietvertrag steht das Datum Ihres Auszugs von Anfang an fest

In einem Zeitmietvertrag muss der Vermieter angeben, warum die Wohnung oder das Haus nur für den festgelegten Zeitraum und nicht darüber hinaus vermietet wird. Gründe für einen Zeitmietvertrag von Vermieterseite sind beispielsweise geplante Umbaumaßnahmen oder ein bereits absehbarer Eigenbedarf zum vereinbarten Zeitpunkt.  Man spricht hier auch von „Zwischenmiete“. Es ist wichtig, sich über die Bedingungen genau im Klaren zu sein, denn viele Menschen glauben, auch einen Zeitmietvertrag könne man nach Ablauf verlängern – das ist definitiv nicht der Fall.

Prüfen Sie die eingetragenen Vertragsparteien

Im Mietrecht gilt der Grundsatz, dass nur derjenige Vertragspartner des Vermieters ist, der auch im Mietvertrag aufgeführt ist und unterschrieben hat. Wenn Sie also mit Partnerin oder Partner einziehen möchten, sollten Sie auch beide den Mietvertrag  unterschreiben – auch wenn Sie verheiratet sind. Außerdem sollte im Mietvertrag festgelegt werden, wie viele Personen diese Wohnung oder das Haus beziehen werden. Der Grundsatz gilt übrigens auch, wenn Sie alleinstehend sind und Ihre Partnerin oder Ihr Partner zu einem späteren Zeitpunkt bei Ihnen einzieht. In diesem Fall sind Sie verpflichtet, dem Vermieter mitzuteilen, dass eine weitere Person eingezogen ist, bzw. einziehen wird.

Für Wohngemeinschaften sind allerdings andere Formen üblich. Hier gibt es in der Regel einen Hauptmieter, der mit seinen Mitbewohnern Untermietverträge schließt. Ein Untermietvertrag ist eine Sicherheit für beide Seiten und sollte aus diesem Grund zwingend abgeschlossen werden. Im Untermietvertrag werden Rechte und Pflichten beider Seiten geregelt und ein individuelles Kündigungsrecht vereinbart. Die Bestimmungen müssen sich allerdings am geltenden Mietrecht orientieren. Wenn Sie planen, eine Wohngemeinschaft in der zu mietenden Wohnung zu führen, sollten Sie dies vorab mit dem Vermieter besprechen.

Größe und Zustand der Wohnung

In der Regel existiert zu jeder Wohnung ein Grundriss, welchem die genaue Größe der Wohnung entnommen werden kann. Bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben, sollten Sie prüfen, ob die Anzahl der Quadratmeter mit dem Grundriss übereinstimmt. Erhalten Sie keinen Grundriss, messen Sie am besten selbst aus.

Beachten Sie dabei bitte die Besonderheiten von Dachschrägen: Je nachdem, in welcher Höhe die Schräge beginnt, verringert sich dem entsprechend die Quadratmeterzahl. Die Gesamtfläche der Wohnung ist jedoch ein Faktor, der mit in die Berechnung von Betriebskosten und Nebenkosten einfließt. Eine Differenz zwischen der angegebenen und der tatsächlichen Quadratmeterzahl kann pro Jahr einige hundert Euro Ersparnis, bzw. Mehrkosten bedeuten.

Der Zustand der Wohnung sollte unbedingt im Mietvertrag festgehalten werden. Unter „Zustand“ ist hier zu verstehen, ob Sie die Wohnung renoviert oder unrenoviert übernehmen. Wenn Sie erst noch renovieren müssen, bevor Sie einziehen können, dürfen Sie die Wohnung am Ende Ihrer Mietzeit auch unrenoviert wieder verlassen. Eine frisch renovierte Wohnung müssen Sie jedoch ebenso frisch renoviert wieder verlassen.

Vereinbarungen zur Kautionshöhe und Kautionszahlung

Geld für die Kautionszahlung im Mietvertrag

Bei einer Kautionsbürgschaft zahlen Sie selbst nur einen Teil des Betrags

Ob ein Vermieter eine Kaution verlangt oder nicht, bleibt ihm überlassen. Da die Kaution jedoch eine Sicherheitsleistung darstellt, verzichten nur wenige Vermieter auf die Zahlung einer Kaution. Die Höhe der vereinbarten Kaution ist dem Vermieter dabei freigestellt. Sie darf allerdings den Betrag von drei Nettokaltmieten nicht überschreiten. Sie sind grundsätzlich berechtigt, die Kaution in drei gleichen Raten zu bezahlen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution von seinem privaten Vermögen zu trennen und vorteilhaft anzulegen, z.B. auf einem Sparbuch.

Außerdem haben Sie die Möglichkeit auf eine Kautionsbürgschaft durch eine Bank oder einen anderen Anbieter zurückzugreifen. Vergleichen Sie Anbieter für Kautionsbürgschaften und sichern Sie sich das beste Angebot. So müssen Sie nur einen Bruchteil der Summe zahlen und können frei über Ihr Geld verfügen.

Der Kündigungsverzicht

Der Verzicht auf eine ordentliche Kündigung für einen festgelegten Zeitraum zählt zu einer der schlimmsten Fallen in einem Mietvertrag. Hier muss unterschieden werden zwischen einem beidseitigen und einem einseitigen Kündigungsverzicht.

Beim einseitigen Kündigungsverzicht des Vermieters zugunsten des Mieters verzichtet der Vermieter für einen festgelegten Zeitraum auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Da der soziale Schutz von Mietern in diesem Fall gewährleistet ist, ist dagegen nichts einzuwenden. Einen einseitigen Kündigungsverzicht des Mieters zugunsten des Vermieters gestattet die Rechtssprechung hingegen nur in Ausnahmefällen.

Ein beidseitiger Kündigungsverzicht darf maximal für vier Jahre vereinbart werden. Während der vereinbarten Dauer des Kündigungsverzichts darf Ihnen der Vermieter die Wohnung nicht kündigen. Das mag auf den ersten Blick als sicher und überschaubar scheinen, ist es aber nicht unbedingt. Es bedeutet, dass auch Sie die Wohnung nicht vor Ablauf der vereinbarten Dauer des Kündigungsverzichts kündigen dürfen. Bevor Sie einen Mietvertrag unterschreiben, der einen Kündigungsverzicht beinhaltet, sollten Sie sich aus diesem Grund von einem Anwalt oder dem Mieterbund beraten lassen.

Vorsicht: Grundsätzlich muss ein vertraglich vereinbarter Kündigungsverzicht nicht bedeuten, dass eine Kündigung ausgeschlossen ist.

Wenn der Mietvertrag Formfehler enthält, ist es durchaus möglich, dass der Mietvertrag als „auf unbestimmte Zeit abgeschlossen“ gewertet wird. Das kann auch der Fall sein, wenn die Klausel selbst keine Formfehler enthält, dafür aber andere Teile des Mietvertrags nicht den Bestimmungen entsprechen. Enthält die Klausel selbst Formfehler, ist die gesamte Klausel unwirksam und der Mieter kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen ordentlich kündigen.

Die außerordentliche Kündigung

Das Recht auf eine außerordentliche Kündigung besteht auch bei einem Kündigungsverzicht. Diese muss allerdings begründet sein. Im schlimmsten Fall müssen Miete und Nebenkosten weiterhin bezahlt werden, und zwar bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter das Mietverhältnis erstmalig hätte kündigen können.

Eine Sonderkündigung ist möglich, wenn der Mieter sich nachweislich in einer Notlage befindet oder diese nur durch Wohnungskündigung vermeiden kann. Sie können von Ihrem Vermieter in diesem Fall verlangen, dass er einen von Ihnen vorgeschlagenen Nachmieter akzeptiert. Es genügt allerdings nicht, drei potenzielle Nachmieter vorzuschlagen. Ein Nachmieter muss den Vorstellungen des Vermieters entsprechen. Darüber hinaus ist der Vermieter außerdem berechtigt, die Wohnung zu höheren Konditionen an den Nachmieter zu vermieten.

Fazit: Wenn Sie Ihren Mietvertrag prüfen, achten Sie unbedingt auf eine eventuelle Klausel zum Kündigungsverzicht. Ist eine solche enthalten, unterschreiben Sie lieber nicht vorschnell, auch wenn Ihnen die Wohnung außerordentlich  gut gefällt. Lassen Sie sich vorher lieber richtig beraten!

Im dritten Teil unserer Serie zum Thema Mietvertrag beschäftigen wir uns mit Fragen der Tierhaltung in Mietwohnungen, sowie mit Fragen rund ums Rauchen auf dem Balkon oder in der Wohnung.

Haben Sie schon einmal eine Falle in Ihrem Mietvertrag entdeckt oder sind auf eine hereingefallen? Teilen Sie Ihre Meinung mit uns!

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