Welche Gründe gibt es für eine Mietminderung?

Einer der Gründe für eine Mietminderung ist die Baustelle vor der Wohnung

Baulärm stört das Wohnumfeld erheblich und ist Grund für eine Mietpreisminderung

Draußen ist es bitterkalt und Ihre Heizung funktioniert nicht? Beim letzten Hausputz ist Ihnen aufgefallen, dass Ihre Wohnung einen Schimmelbefall hat? Bei diesen und anderen Mängeln an Ihrer Mietwohnung haben Sie laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) das Recht auf Mietminderung. Nach § 536 BGB ist dann nur noch eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Aber wie erfolgt dafür die Berechnung? Welche Mängel erlauben erst eine Mietminderung und wie kommen Sie zu Ihrem Recht, ohne die Kündigung durch den Vermieter zu riskieren?

Mietminderung erst schriftlich anzeigen

Sie dürfen Ihre Miete nicht ohne Weiteres kürzen. Damit Ihr rechtlicher Anspruch auf eine Mietminderung entsteht, müssen Sie im ersten Schritt Ihren Vermieter über den Mangel in Ihrer Wohnung informieren. Dies sollte schriftlich erfolgen, am besten per Einschreiben oder durch die persönliche Übergabe des Schreibens. Im sogenannten Mietminderungsschreiben beschreiben Sie den Mangel möglichst detailliert  und fordern Ihren Vermieter auf, diesen innerhalb einer Frist zu beseitigen. Der Anruf beim Vermieter oder den Hauseigentümern reicht nicht aus.

Gründe für Mietminderung, rechtssicher handeln

Bei der Mietpreisminderung müssen Sie rechtlich korrekt vorgehen

Wurde der Mangel an Ihrer Wohnung angezeigt, dürfen Sie die nächsten Mieten mindern, bis der Schaden behoben wurde. Die Mietminderungstabelle der deutschen Mietervereine gibt eine grobe Orientierung in welcher Höhe die monatliche Miete reduziert werden darf. Sie verschafft Ihnen einen ersten Überblick über die verschiedenen Mängelarten, von denen wir Ihnen im Folgenden einige vorstellen.

Miete mindern bei Baulärm

Baulärm beeinflusst in hohem Maße Gesundheit und Wohlbefinden. Daher ist eine Mietminderung bei Baulärm in direktem Umfeld zulässig. Hier ist unerheblich, ob der Vermieter oder Dritte für die Baumaßnahmen verantwortlich sind: Baulärm gilt als Mietmangel. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie den ganzen Tag in der Wohnung verbringen oder sich nur abends zu Hause aufhalten. Maßgeblich für die Mietminderung ist, dass Sie die gemietete Wohnung nicht vertragsgemäß nutzen können.

Bitte beachten: Sie dürfen die Mietminderung nicht fordern, wenn Sie schon bei der Vertragsunterzeichnung von dem (möglichen) Baulärm wussten!

Mietminderung wegen Schimmel und Feuchtigkeit

Bei zu feuchter Raumluft und Schimmelbefall in den Wohnräumen kommt es häufig zum Streit zwischen Vermieter und Mieter. Der Vermieter ist der Ansicht, es wird zu wenig gelüftet oder falsch geheizt. Stoßlüften mehr als fünfmal täglich ist für Berufstätige allerdings nicht zumutbar.

Die Ursache für Schimmelpilzbildung liegt in vielen Fällen in der mangelhaften Bausubstanz des Wohnhauses. Kann der Vermieter nicht nachweisen, dass beim Bau entsprechende Maßnahmen zur Vermeidung feuchter Raumluft durchgeführt wurden, haben Sie das Recht die Mietzahlungen zu mindern. So wurde dem Mieter in einem Fall vor dem Amtsgericht Osnabrück zum Beispiel eine Mietminderung in Höhe von 20 Prozent wegen Schimmelbildung zugesprochen. Kann der Vermieter hingegen einen Nachweis vorlegen, sind Sie dazu verpflichtet Ihr Heizungs- und Lüftungsverhalten zu dokumentieren bevor Sie die Miete mindern.

Achtung: Bei Neubauten gilt eine hohe Luftfeuchtigkeit nicht als Mietmangel. Um Schimmel vorzubeugen, muss regelmäßig gelüftet werden und die Möbel sollten nicht zu nah an den Wänden stehen.

Miete bei einem Wasserschaden oder Rohrbruch mindern

Sind durch einen Wasserrohrbruch Fußboden und Wände stark beschädigt, können Sie Ihre Wohnung nicht mehr in gewohntem Maße nutzen. Dann haben Sie ein Recht auf eine Mietminderung, auch wenn Ihr Vermieter Ihnen eine Ersatzwohnung bis zur Schadensbehebung zur Verfügung stellt.

Das Landgericht in Düsseldorf entschied in einem Fall aus dem Jahr 2013 bei einem vorliegenden Wasserschaden eine Mietminderung zugunsten des Mieters in Höhe von 25 Prozent. Tropft es vom Nachbarn durch die Zimmerdecke, kann eine Mietminderung von bis zu 50 Prozent gerechtfertigt sein. Sie sollten auf jeden Fall nachweisen können, dass der Wasserschaden nicht durch Ihr eigenes Verschulden entstanden ist.

Was können Sie tun, wenn die Heizung im Winter ausfällt?

Gründe für eine Mietminderung, eine defekte Heizung

Auch die defekte Heizung erlaubt die Minderung Ihrer Mietzahlungen.

Wird eine Wohnung im Winter durch einen Heizungsausfall unbewohnbar, kann die Mietminderung bis zu 100 Prozent betragen. Denn Ihr Vermieter hat die Pflicht in den Wintermonaten dafür zu sorgen, dass in den Wohn- und Schlafräumen in der Zeit zwischen 6 und 24 Uhr eine Temperatur von 20° C erreicht werden kann. In der Zeit dazwischen sollte es möglich sein, die Zimmertemperatur auf 18° C zu erwärmen. Funktioniert die Heizung nicht richtig oder springt nicht an, ist Ihre Gesundheit in Gefahr und es kommt zur Schimmelbildung in der Wohnung. Informieren Sie in diesem Fall unverzüglich den Vermieter und weisen Sie Ihn mit einem Mietminderungsschreiben auf die Situation hin.

Die richtige Höhe der Mietminderung festlegen

Zunächst: Weniger ist mehr! Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs gilt die Brutto-Miete (Kaltmiete zzgl. Nebenkosten + Heizungsabschläge) als Grundlage für die Berechnung der Mietminderung. Die Höhe richtet sich danach, wie und für welchen Zeitraum die Wohnung nicht mängelfrei genutzt werden kann.

Sie sollten mit der Mietminderung vorsichtig umgehen und keine überzogenen Forderungen geltend machen. Denn erfolgt der Abzug unberechtigt, kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen. Reduzieren Sie Ihre Miete sicherheitshalber minimal und zahlen diese „unter Vorbehalt“. Spätestens vor Gericht wird geklärt, welche Mietminderung in Ihrem Fall angemessen ist.

Setzen Sie Ihre Gesundheit nicht aufs Spiel: Beim Mieterbund erhalten Sie eine erste Einschätzung bezüglich des Mangels in Ihrer Mietwohnung und wie Sie vorgehen können. Sollte sich dennoch ein Rechtsstreit mit Ihrem Vermieter anbahnen, lohnt sich eventuell auch der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung.