Mietrecht in Deutschland – die interessantesten Urteile

Urteile zum Mietrecht in Deutschland

Was darf ich in meiner Wohnung? Interessante Urteile zum Mietrecht

Die häufigste Ursache für Streitigkeiten vor Gericht ist in Deutschland das Mietrecht. Kann das Halten von Haustieren pauschal verboten werden? Wie häufig ist das Grillen auf einem Balkon erlaubt? Sind Sie zum Schneeräumen verpflichtet? Ist das Rauchen in Mietwohnungen gestattet? Welche Schönheitsreparaturen sind zumutbar? Das Mietrechtsgesetz trifft hierzu sehr genaue Aussagen. Es gibt zudem etliche Urteile, die Sie als Mieter kennen sollten. In diesem Artikel stellen wir Ihnen die interessantesten Rechtsprechungen vor.

Ist das Rauchen in einer Mietwohnung und auf dem Balkon erlaubt?

Als Tabakkonsument dürften Sie sich über diese Nachricht freuen: Grundsätzlich dürfen Sie in einer Mietwohnung rauchen, soviel Sie möchten, sofern dies im Mietvertrag nicht untersagt wurde. Existiert keine vertragliche Regelung, muss der Vermieter auch durch Rauch vergilbte Wände oder Fußböden akzeptieren. In besonderen Härtefällen gibt es hierzu jedoch eine Ausnahme, aus der ein Schadensersatzanspruch entstehen kann: Lassen sich die Ablagerungen nicht mehr durch Streichen oder Schleifen des Holzfußbodens beseitigen, kann eine sogenannte „Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs“ vorliegen.

Sie haben sich für das Rauchen auf dem Balkon entschieden, um diesem Problem zu entgehen? Hierdurch kann ein weiterer Streitfall entstehen, sofern sich Nachbarn dadurch gestört fühlen. Der BGH entschied 2014, dass in derartigen Fällen ein Zeitplan aufgestellt werden muss, der regelt, wann auf dem Balkon geraucht werden darf.

Grillen ist ein häufiger Streitfall beim Mietrecht in Deutschland

Häufig wird Grillen auf dem Balkon zum Streitfall

Darf man auf dem Balkon grillen?

Wenn Sie gerne Grillen, achten Sie darauf, was zu diesem Thema im Mietvertrag steht. Laut Landgericht Essen darf der Vermieter das Grillen auf Terrasse oder Balkon vertraglich verbieten. Verstoßen Sie gegen eine derartige Klausel, ist nach erfolgloser Abmahnung auch eine Kündigung möglich.

Dürfen Haustiere grundsätzlich verboten werden?

Zunächst sei erwähnt, dass laut BGH Hunde und Katzen in Mietwohnungen nicht grundsätzlich untersagt werden dürfen. Es handelt sich hierbei jedoch nicht um eine allgemeingültige Freigabe einer Haustierhaltung. Vielmehr ist es stets eine Einzelfallentscheidung, ob die Haltung von Katzen oder Hunden zulässig ist. Hierbei ist neben den Interessen des Mieters auch die Interessenslage der Nachbarn zu berücksichtigen, die durch eine Tierhaltung beeinträchtigt werden könnten.

Ist die Schneeräumpflicht auf den Mieter übertragbar?

Auch als Langschläfer müssen Sie in den sauren Apfel beißen: Der Vermieter darf die Pflicht zum Schneeräumen und Streuen via Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Obwohl der Vermieter eine Kontrollpflicht hat, darf er darauf vertrauen, dass Sie dieser Pflicht als Mieter auch nachkommen. Dieses Urteil stammt vom OLG Dresden und nahm damit enormen Einfluss auf die Haftungsfrage bei Unfällen.

Wenn Sie als Mieter mit dem Schneeschippen an der Reihe sind, müssen Sie die Uhrzeit im Blick haben. Aus dem Straßen- und Wegerecht geht hervor, dass Gehwege im Zeitraum von 7:00 Uhr bis 20:00 Uhr regelmäßig frei von Schnee und Eis sein müssen. Verlangen es die Witterungsbedingungen, muss in dieser Zeit außerdem gestreut werden. Vor 6:00 Uhr ist das Räumen an Werktagen jedoch nicht erforderlich. An Sonn- und Feiertagen können Sie sich damit bis maximal 8:00 Uhr Zeit lassen.

Dauerbrenner im Mietrecht: Schönheitsreparaturen, Renovierung und Streichen beim Auszug

Unsicherheiten im Mietrecht, welche Klauseln sind zulässig?

Muss ich beim Auszug streichen?

In nicht wenigen Mietverträgen sind Regelungen enthalten, die wie folgt lauten können: „Die Räume sind alle fünf Jahre zu streichen“ oder „Beim Auszug ist das Parkett zu schleifen“. Viele dieser Klauseln sind unwirksam, jedoch nicht alle. Häufig kommt es auf die genaue Formulierung an.

Schönheitsreparaturen gehören zunächst grundsätzlich zur Instandsetzungspflicht des Vermieters. Allerdings hat er die Möglichkeit, diese Pflicht auf den Mieter zu übertragen. Ist die Formulierung jedoch rechtswidrig, ist die Vereinbarung hinfällig. Starre Fristen, also die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach bestimmten zeitlichen Perioden, sind beispielsweise unzulässig. Gültig ist nur ein Wortlaut, der dem Mieter mehr Flexibilität einräumt.

Ein weiterer Irrtum ist, dass Sie als Mieter beim Auszug immer streichen müssen. Es ist unerheblich, in welchem Zustand Sie die Wohnung übernommen haben. Klauseln zur End- bzw. Auszugsrenovierung sind stets unwirksam. Sie müssen den Räumen nur dann einen Anstrich verpassen, wenn der Mietvertrag wirksame Passagen zu Schönheitsreparaturen enthält und gleichzeitig Renovierungsbedarf besteht.

Wenn Sie in eine unrenovierte Wohnung einziehen, müssen Sie weder während der Mietzeit noch bei Auszug Schönheitsreparaturen vornehmen. Wenn Sie sich mit dem Vermieter auf eine eigene Renovierung beim Einzug einigen, muss er Sie hierfür finanziell entschädigen. Trifft dieser Sachverhalt zu, sind Schönheitsreparaturen auch beim Auszug Sache des Mieters. Jedoch gilt auch hier die Voraussetzung: Die Klausel muss rechtswirksam und eine Renovierung auch wirklich erforderlich sein. Im Übrigen besteht auch keine Pflicht, Teppiche tiefenreinigen zu lassen oder auszutauschen und das Parkett abzuschleifen, wenn die Böden in normalem Maße genutzt wurden.

Im Mietrecht ist geregelt, wann der Vermieter bei Schimmel tätig werden muss

Ein großes Gesundheitsrisiko – Schimmel in der Wohnung

Wer haftet bei Schimmel?

Grundsätzlich ist Schimmel in einer Wohnung ein erheblicher Sachmangel. Entschädigung, z. B. die Mietminderung, steht dem Mieter jedoch nur dann zu, wenn er diesen Zustand nicht selbst verursacht hat. Liegt das Verschulden beim Mieter, kann der Vermieter neben der vollen Miete auch die Kosten für die Beseitigung geltend machen.

Fehler in Betriebskostenabrechnungen

Gemäß Mietrechtsgesetz gilt die Prämisse, dass Nebenkostenvorauszahlungen der Höhe nach möglichst dem tatsächlichen Verbrauch entsprechen müssen. Haben Sie Einwände gegen die Abrechnung über Ihre Betriebskosten, müssen Sie innerhalb von 12 Monaten Einspruch erheben. Nach dieser Frist ist kein Einwand mehr möglich. Dies gilt selbst bei einem „Serienfehler“ in Abrechnungen aus den Vorjahren.

Mietrecht: Wann darf der Vermieter kündigen?

Bei einem unbefristeten Mietvertrag kann der Vermieter im Prinzip nur aus zwei Gründen kündigen: grobe Pflichtverstöße des Mieters oder nachweisbarer Eigenbedarf. Ein eher seltener Kündigungsgrund ist der Abriss des gesamten Wohngebäudes. Jedoch selbst dann ist die Kündigung laut einem BGH-Urteil nur möglich, wenn der Bauzustand dem heutigen Wohnstandard nicht mehr entspricht, eine Sanierung nicht realisierbar ist und durch den geplanten Neubau moderne Wohnungen entstehen. Beenden Sie als Mieter das Mietverhältnis, beträgt die Kündigungsfrist laut Mietrechtsgesetz drei Monate. Bei Kündigungen durch den Vermieter gelten hingegen gestaffelte Fristen, die abhängig von der Wohndauer bis zu neun Monate betragen können.

Tipp zum Schluss: Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter bleiben nicht aus. Schließen Sie einen Mietrechtsschutz ab, um in Härtefällen abgesichert zu sein.

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