Der Mietvertrag – Inhalt prüfen, Nebenkosten und Übergabe

Die große Mietvertrags-Serie Teil I

Mietvertrag und Wohnungsschlüssen

Den Mietvertrag sollten Sie vor Ihrer Unterschrift gründlich prüfen

Vielerorts herrscht Wohnungsknappheit und Mieter sind froh, wenn sie eine bezahlbare Wohnung gefunden haben. Trotzdem sollten Sie den Mietvertrag gründlich prüfen, bevor Sie ihn unterschreiben. Betriebskosten und Nebenkosten sind hierbei nur zwei von vielen Stichwörtern. In vielen Mietverträgen lauern Fallen für die Mieter, wie beispielsweise eine fest vereinbarte Mietzeit, vor deren Ablauf sie nicht kündigen können. In unserer dreiteiligen Serie erklären wir Ihnen, welche Punkte Sie genau prüfen sollten, bevor Sie Ihren Mietvertrag unterschreiben. Beginnen wir im folgenden Text mit dem Inhalt des Mietvertrags…

Mietvertrag prüfen: Was muss der Vertrag beinhalten?

Der Mietvertrag regelt die Rechte und Pflichten des Mieters und des Vermieters. Das Vertragsrecht kann in Deutschland relativ frei gestaltet werden. Bestimmte Regelungen sind jedoch gesetzlich festgelegt und dürfen nicht individuell vereinbart werden. Darüber hinaus gibt es unzulässige Klauseln die, sofern sie im Mietvertrag enthalten sind, unwirksam sind.

Ein Mietvertrag muss jedoch klar Aufschluss geben über folgende Punkte:

  • Lage, Beschaffenheit und Anschrift des Mietobjekts
  • Ladungsfähige Anschrift des Vermieters
  • Anzahl der Räume, Quadratmeter insgesamt, sowie eine Nennung der Gemeinschaftsräume, die mitgenutzt werden dürfen
  • Zustand der Wohnung bei der Übergabe, Bedingungen für den Zustand der Wohnung zum Ende der Mietdauer
  • Eventuelle Mängel des Mietobjekts und eine Regelung zur Behebung der Mängel
  • Nennung von Garagen und Abstellplätzen für Fahrzeuge, sowie die Kosten hierfür
  • Miethöhe, eventuell bereits voraussehbare Mieterhöhungen (Staffelmiete) und Dauer der Mietzeit
  • Kündigungsbedingungen und Vereinbarungen zur Verlängerung des Mietvertrags nach Ablauf der Mietdauer
  • Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter
  • Vereinbarungen zu Reparaturen und Renovierungsintervallen
  • Eventuell individuell besprochene Vereinbarungen

Prüfen Sie den Mietvertrag bitte unbedingt sehr gründlich auf alle Vertragsinhalte, denn Sie haben bei einem Mietvertrag, ist er einmal unterschrieben, kein Rücktrittsrecht! Das gilt auch dann, wenn Sie soeben unterschrieben haben, aber erst in mehreren Monaten einziehen wollten. Ist ein Mietvertrag erst einmal unterschrieben, können sie ihn nur unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist kündigen. Aus diesem Grund sollte Sie ein Vermieter, der auf Ihre Unterschrift drängt, auch eher misstrauisch machen. Wenn Sie sich verunsichert fühlen, lassen Sie den Mietvertrag von Fachleuten prüfen, zum Beispiel beim Mieterbund.

Nebenkosten und Betriebskosten

Die Nebenkosten setzen sich aus allen Kosten zusammen, die bei der Bewirtschaftung eines Mietobjekts entstehen. In der Regel sind das die Kosten für Heizung und Wasser, aber auch für Energiekosten im Treppenhaus und in gemeinschaftlich genutzten Keller- und Dachbodenräumen. Auch die Kosten für die Müllentsorgung fallen unter den Punkt Nebenkosten.

Die Betriebskosten sind ein Teil der Nebenkosten. Sie beinhalten sämtliche Kosten, die dem Eigentümer der Mietsache durch den Gebrauch von Anlagen und Einrichtungen, sowie der Pflege von Haupt- und Nebengebäuden entstehen. Betriebskosten sind in §1, Absatz 1 Betriebskostenverordnung genau definiert.

Sie beinhalten folgende Positionen:

  • Wasserversorgung und Entwässerung
  • Laufende öffentliche Lasten wie die Grundsteuer
  • Betriebskosten für Heizungs- und Warmwasseranlage, sowie für die Abgasanlage
  • Energiekosten für den Betrieb von Aufzügen oder für die Beleuchtung von Gemeinschaftsräumen, Fluren und des Außenbereichs
  • Kosten für Hausmeister und Reinigungskraft, sowie für die Gartenpflege oder die Bekämpfung von Ungeziefer
  • Sach- und Haftpflichtversicherung für das Mietobjekt

Auch die Kosten, die dem Vermieter entstehen, wenn er beispielsweise eine Waschküche mit Geräten zur gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung stellt, dürfen auf die Betriebskosten umgelegt werden, sowie die Kosten für eine gemeinschaftlich genutzte Antennenanlage.

Wichtig für den Mietvertrag: Die Kosten, die den Neben- und Betriebskosten hinzugerechnet werden, müssen im Mietvertrag aufgeführt sein. Wenn Sie Ihren Mietvertrag prüfen, sollten Sie deswegen genau auf die hier aufgeführten Kosten achten. Was nicht im Vertrag vereinbart wurde, müssen Sie nicht bezahlen.

Prüfen Sie die Wohnung auf eventuelle Mängel

Mieter neigen dazu, die Wohnungsübergabe abzuwarten und das dann erstellte Übergabeprotokoll als Grundlage für bereits bemerkte Mängel zu nehmen. Sollten Ihnen jedoch bei der Besichtigung bereits Mängel auffallen, Sie die Wohnung aber trotzdem mieten wollen, sprechen Sie den Vermieter auf die Mängel an. Diese sollten dann auch im Mietvertrag erwähnt werden. Außerdem sollte der Vermieter im Mietvertrag bestätigen, dass er die Mängel beseitigen wird, und einen Termin hierfür nennen.

Wenn ein offensichtlicher Mangel Sie nicht stört und auch nicht zwingend beseitigt werden muss, sollte er trotzdem im Übergabeprotokoll erwähnt werden. Das kann beispielsweise ein Schaden am Bodenbelag sein, der Sie nicht weiter stört, weil diese Stelle möglicherweise von einem Möbelstück überdeckt wird. Sie benötigen aber einen Beweis, dass dieser Mangel bereits vorhanden war, bevor Sie eingezogen sind, sonst kann der Vermieter bei Auszug Schadensersatz verlangen.

Defekte Fenster oder Heizkörper sind Mängel, die beseitigt werden müssen, da hierdurch eine Beeinträchtigung für Sie entsteht. Sollten solche Mängel vorliegen, brauchen Sie eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter zur Behebung des Mangels.

Das Übergabeprotokoll

Das Übergabeprotokoll ist ein für beide Parteien wichtiges Dokument, das Sie sorgfältig aufbewahren sollten. Es wird während einer gemeinsamen Begehung von Vermieter und Mieter angefertigt. Darin festgehalten werden der Zustand der Wohnung, die Anzahl der Schlüssel für Zimmertüren, Briefkästen, die Wohnungstür, Haustür, sowie für Nebengebäude und Gemeinschaftsräume. Auch eventuelle Mängel müssen im Übergabeprotokoll festgehalten werden, sofern dies nicht bereits im Mietvertrag erfolgt ist.

Unser Service für Sie: Vorlage für Ihr Übergabeprotokoll

Für die Wohnungsbegehung sollten Sie sich Zeit nehmen und gründlich Raum für Raum überprüfen. Achten Sie dabei auch auf Fenster und Türen. Defekte müssen schriftlich festgehalten werden. Gleiches gilt für Beschädigungen an Türen, Rahmen, Heizkörpern oder am Bodenbelag. Auch fehlende Steckdosen sind in einem Übergabeprotokoll zu erwähnen. Verlassen Sie sich nicht auf die Nettigkeit Ihres Vermieters, am Ende zählt immer nur das, was Sie schriftlich in der Hand halten. Ein seriöser Vermieter wird Verständnis haben, wenn Sie auf einer gründlichen Übergabe bestehen.

In Teil II unserer Serie beschäftigen wir uns mit den typischen Fallen im Mietvertrag: Staffel- und Zeitmietverträge, sowie Kündigungsausschluss und sonstigen Regelungen, die Sie kennen sollten, um nicht in die Falle zu tappen. Teil III beschäftigt sich mit den Themen Tierhaltung und Rauchen in der Mietwohnung.

Bild : © Alexander Raths / fotolia.com

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