Wohnsituation in Deutschland – Der Kampf um den Lebensraum

Wohnraumsuche in Deutschland

Wohnraumsuche in Deutschland

Landflucht wird immer mehr zum Problem. Zunehmend ziehen Menschen an Orte, in denen es Aussicht auf Arbeitsplätze, hohe Lebensqualität und Weiterbildungsmöglichkeiten gibt. Die Vereinten Nationen schätzen, dass im Jahr 2050 zwei von drei Menschen in städtischen Regionen leben werden. Das ist ein Zuwachs von 2,5 Milliarden Menschen in den Ballungsräumen. Dadurch steigen die Mietpreise und der begrenzte Wohnraum wird durch die mangelnden Alternativen immer mehr zum Streitfaktor. Auf dem Land zu bauen kann sich aktuell noch rentieren, besonders mit Blick auf die zukünftige Preisentwicklung der Mieten und Kaufpreise in den städtischen Gebieten. Wichtig ist jedoch, dass Sie sowohl bei der Mietwohnraumsuche als auch beim Eigenheimbau keine übereilten Entscheidungen treffen.

Immobilienbestand innerhalb Deutschlands

Laut des Statistischen Bundesamtes leben mehr als ein Viertel der 40 Millionen Privathaushalte im Eigenheim. Zusammen mit den Besitzern von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern sind damit rund 43 Prozent in den eigenen vier Wänden untergebracht. Dabei zeigen sich klare Unterschiede zwischen Ost- und Westdeutschland: im Osten besitzen nur 23 Prozent ein eigenes Einfamilienhaus, im Westen sind es hingegen 30 Prozent. Die Eigentümerquote liegt im Saarland mit 63 Prozent am höchsten und in Berlin mit fast 16 Prozent am niedrigsten. Bislang verzeichnet Deutschland mit steigender Tendenz insgesamt rund 19 Millionen Wohngebäude (Quelle: Statistikportal.de).

Veränderungen der Lebens- und Wohnraumbedingungen

München besitzt die teuersten Miet- und Kaufpreise

München besitzt die teuersten Miet- und Kaufpreise

Ein großes Thema im Zusammenhang mit der aktuellen Wohnsituation in Deutschland ist die Gentrifizierung. Darunter zu verstehen ist die Umstrukturierung einer Stadt dahingehend, dass ärmere Mieter abwandern und reichere Mieter zuwandern, sodass sich ganze Viertel dauerhaft verändern. Die Wohnpreise steigen an und der Leerstand nimmt zu. Jedes Jahr wollen rund 100.000 Menschen nach München ziehen, 200.000 wechseln ihren Wohnsitz innerhalb der Stadt. Beispiele sind der Abriss von Häusern aus dem Jahr 1864 im Münchner Westend zugunsten eines sechsstöckigen Hotels oder der Abriss von Wohngebäuden für mehrstöckige Wohnkolosse, die für 8.000 Euro pro Quadratmeter luxuriös vermietet werden.

Negative Folgen können soziale Spannungen sein, da sich die ärmeren Bevölkerungsteile um den Kern der gentrifizierten Stadtteile drängen und die Wohnungsnot immer größer wird. Eine positive Veränderung wird darin gesehen, dass die Bewohner ein Mitspracherecht über die Gestaltung des Viertels erhalten und ihre Wünsche angeben können, zum Beispiel durch mehr Kinderspielplätze oder die Gestaltung von sozialen Wohnbauten.

Während Wohnungsleerstand trotz Wohnungsnot scharf kritisiert wird, sind leerstehende Geschäfte in vielen Städten und Gemeinden keine Seltenheit mehr. Der Grund liegt in teuren Mieten in den Innenstädten, eine Verschuldung der Gemeinden und eine Zentralisierung durch immer größer werdende Einkaufszentren. Doch eine Angebotsvielfalt kann mehr Besucher und Kunden in die Städte locken und so gibt es vielerorts Gründerwettbewerbe, Wirtschaftsförderungen und Zusammenschlüsse von Interessengemeinschaften, um dem Leerstand und Verfall der Innenstädte entgegen zu wirken. So können bereits Bepflanzungen und Möblierung von Innenstädten für eine Belebung sorgen, ebenso wie das Nutzen urbaner Freiräume und die Lösung von Verkehrsproblemen durch Barrierefreiheit, mehr Parkflächen und Verkehrsberuhigungen.

Problematiken der aktuellen Wohnraumsituation

Besonders in beliebten Gegenden und Ballungszentren sind die Bebauungsflächen immer härter umkämpft. Dazu kommt, dass die Wohnfläche pro Kopf immer größer wird und aktuell bei 45 m² pro Kopf liegt, 1998 waren es hingegen noch 39 m². Der Anspruch an die Größe steigt und gleichzeitig sinkt die Anzahl der Bewohner in den Gebäuden, da eine große Zunahme von Ein- und Zweipersonenhaushalten besteht, wie das Umweltbundesamt erläutert. Die Siedlungsfläche für Wohngebäude ist außerdem zwischen 1995 und 2011 um 13 Prozent angestiegen und lag 2011 bei 1,6 Mio. Hektar. Pro Kopf macht das rund 205 m² Fläche inklusive Gärten, Wegen und Parkplätzen.

Hohe Mietpreisunterschiede innerhalb Deutschlands

München bleibt die teuerste Stadt Deutschlands mit einer Bevölkerungsdichte von 4.340 Einwohnern pro Quadratkilometer. Wenn Sie in München eine neue Wohnung mieten wollen, müssen Sie dafür im Schnitt 15,24 Euro/qm² aufbringen, in Stuttgart und Frankfurt am Main sind es über 12 Euro. In Hamburg liegt die Durchschnittsmiete bei 930 Euro, das Durchschnittseinkommen bei 1.950 Euro, so dass 47 Prozent des Einkommens für die Miete draufgehen. In Berlin liegt dieser Wert bei rund 45 Prozent. Anders sieht es in Sachsen und Sachsen-Anhalt aus, denn dort verfügen die Einwohner über 1.450 Euro Gehalt im Durchschnitt, aber müssen nur für 380 Euro Kaltmiete zahlen. Empfohlen wird maximal 30 Prozent des Einkommens als Aufwand für die Miete, doch die Zahlen schwanken stark nach Region und Stadt.

Statistik: Städte mit den höchsten Mietpreisen für Wohnungen in Deutschland im 2. Quartal 2015 (in Euro pro Quadratmeter) | Statista
Mehr Statistiken finden Sie bei Statista

In Großstädten ist der Kampf um bezahlbare Wohnungen sogar so groß, dass zum Teil ein Geschäft mit der Wohnungsnot gemacht wird. Betrüger inserieren glaubwürdige Wohnungsangebote und erklären per Telefon oder Email, dass sie nicht persönlich vor Ort sein können. Gegen eine Kaution soll der Wohnungsschlüssel aber zur Besichtigung zu erhalten sein. Dadurch erwirtschaften sich die Kriminellen viel Geld von den verzweifelten Wohnungssuchenden. Außerdem gibt es zahlreiche Fälle von hohen Abstandszahlungen der Vormieter durch Einrichtungsgegenstände oder Möbel.

Kaufmöglichkeiten: Altbau, Neubau oder Zwangsversteigerung

Da die Preise stark nach Standort variieren, gibt es zahlreiche weitere Möglichkeiten, ein eigenes Heim zu erwerben. Sie können zum Beispiel einen Altbau sanieren, einen Neubau kaufen bzw. erstellen lassen oder ein Haus über eine Zwangsversteigerung erwerben.

Als zukünftiger Käufer oder Bauherr sollten Sie sich auf jeden Fall zunächst darüber klar werden, was Sie für Wünsche und Bedürfnisse besitzen und wie Sie sich das Wohnen und Leben in Ihrem zukünftigen Eigenheim vorstellen. Erst mit konkreten Plänen sollten Sie den Gang zur Bank auf sich nehmen. Denken Sie dabei vor allem auch an Ihren Wunschpreis, Standort und Ausstattung des neuen Wohnhauses. Anschließend sollten Sie alle notwendigen Informationen über das gewünschte Objekt heranziehen, damit die Realisierung bei Ihnen weder finanzielle Löcher noch Enttäuschungen verursacht.

Bei einer Zwangsversteigerung sollten Sie jedoch nur mitmachen, wenn Sie sich zu den risikofreudigen Menschen zählen. Die Objekte können zwar deutlich unter dem eigentlichen Wert ersteigert werden, doch etwaige Mängel oder Probleme mit Grundstück und Nachbarn sind selbst nach einer vorherigen Besichtigung nicht immer zu erkennen. Diese Tipps helfen Ihnen beim Kauf eines Eigenheimes und geben Ihnen Anleitungen beim Ablauf der Zwangsversteigerung oder den Verhandlungen mit Ihrer Hausbank.

Der Traum vom Eigenheim: Finanzierung und Erwerb

Der Traum vom Eigenheim

Dank Finanzierungshilfe zum Traumhaus

Nicht nur das Mieten ist eine kostspielige Angelegenheit, auch das Kaufen und Bauen von Häusern führt in Ballungsräumen und Großstädten zu einigen Problemen. Je nach Grundstückspreisen und Finanzierungsmethoden variieren die Baukosten dabei stark. Aktuell ist der Leitzins in ganz Europa sehr niedrig, was sich wiederum auf die Planung der Bauherren auswirkt, die dadurch Kredite mit niedrigen Zinsen aufnehmen können. Vor allem für private Wohngebäude lohnt sich der Einsatz, wenn vorausschauend geplant wird und mindestens 20 Prozent des Kauf- oder Baupreises selbst gedeckt werden kann.

Aktuell liegen die Grundstückspreise in Deutschland im Schnitt bei 121,77 Euro pro Quadratmeter, die Kaufwerte für Bauland liegen bei 98,61 Euro pro Quadratmeter. Allerdings sind vor allem in Großstädten die Grundstückspreise erheblich angestiegen, so zahlen Bauherren in Hamburg mittlerweile über 400 Euro, in München sind es 1.200 Euro.

Bei Berechnungen des Statistischen Bundesamtes kommen die Baukosten für Einfamilienhäuser dabei in Baden-Württemberg und Bayern auf 1.300 bis 1.500 Euro, während es in Bremen nur rund 1.000 Euro pro Quadratmeter sind. Wer den niedrigen Leitzins nutzt, kann sich noch für einen Neubau entscheiden, bevor aufgrund der steigenden Preise und der begrenzten Flächen die Kosten wieder ansteigen.

Tipps zum Eigenbau: Risiko zur Verschuldung verringern

Laufzeiten richtig kalkulieren

Wenn Sie sich eine Immobilie bauen lassen, haben Sie dabei zahlreiche Faktoren zu berücksichtigen. Die richtige Planung ist das A und O. Sollten Sie vorab nicht alles sorgfältig Durchdenken, können sich schneller höhere Schulden einschleichen. Ein wichtiger Punkt sind vor allem die Laufzeiten der Kredite und die gewählte Tilgungsrate. Besonders bei niedrigen Zinsen sollten Sie eine höhere Anfangstilgung wählen, um die Laufzeit nicht zu sehr in die Länge zu ziehen. Bei einer zu kurz gewählten Laufzeit und zu niedriger Tilgungsrate können die Kosten noch nicht abbezahlt sein und eine Anschlussfinanzierung kann sich je nach Zeitpunkt als sehr kostspielig für Sie herausstellen.

Nebenkosten einberechnen

Architekturpläne und richtige Kalkulation ersparen Baustress

Kalkulation und Baupläne vermindern Baurisiken

Der Bauprozess kann mehrere Jahre in Anspruch nehmen, die Tilgung der Kredite bis zu 20 Jahre und mehr, je nach Verhandlungen. Doch während der Bauphase müssen Sie nicht nur die Bauarbeiten bezahlen, sondern auch die aktuelle Miete und die Lebenshaltungskosten Ihrer gesamten Familie. Wenn Sie zu hohe Tilgungsraten veranschlagen, müssen Sie eventuell auf vieles verzichten, da die laufenden Kosten die letzten Reste Ihres Einkommens verbrauchen. Zusätzliche Kredite über diese Phase können Ihre Schuldenquote erhöhen.

Rücklagen bilden

Es kann immer etwas schief gehen, deshalb sollten Sie neben Ihrem Eigenkapital einen Puffer einrichten, der für Notlagen ausreicht wie zum Beispiel Unfälle oder Arbeitslosigkeit, die plötzliche Mehrbelastungen darstellen. Außerdem ist die Instandhaltung des Gebäudes in den kommenden Jahren und Jahrzehnten wichtig und benötigt ebenfalls eine gewisse Rücklagensumme. Ob Heizungsanlagen oder die Stromversorgung – Schäden und Abnutzung können Ihnen im gesamten Haus entstehen. Ein Tipp ist es, monatlich einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche anzusparen, damit im Laufe der Jahre ein vernünftiges Polster entstehen kann.

Anfallende Kosten für Vermieter und Hausbesitzer

Instandhaltung

Die Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen liegen bei dem Vermieter und Besitzer der Immobilie. Er ist gesetzlich dazu verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Diese Kosten sind keine umlagefähigen Nebenkosten oder Betriebskosten, denn sie sind durch konkrete Anlässe hervorgerufen, wie Abnutzung, Alterung oder Witterung. Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen können auf den Mieter umgewälzt werden, wenn eine fehlerfreie Formulierung im Vertrag vorliegt. Darunter fallen beispielsweise Lichtschalter und Steckdosen, Badewannen, Kühlschränke, Herde und Waschmaschinen.

Renovierung

Tapezierutensilien zur Wohnungsrenovierung

Renovierungsarbeiten im eigenen Wohnraum

Die vollständige Renovierung der Wohnung ist in den wenigsten Fällen von dem Mieter alleine zu tragen. Ausschlaggebend sind der Zustand der Wohnung und die wirksame Klausel im Mietvertrag, so dass Tapezieren und Streichen bei Auszug zu erledigen sind. Grundsätzlich muss dabei der Mieter nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen, als er abgewohnt hat, und Angaben mit drei bis sieben Jahre Renovierung von Bad, Schlafräumen, Fluren und Wohnräumen sind nur gültig, wenn keine starren Fristen im Vertrag stehen.

Energetische Maßnahmen

Eine umfassende Renovierung des Gebäudes für die Einsparung der Endenergie beinhaltet beispielsweise den Austausch besser isolierter Fenster, eine Warmwasserbereitung durch Solarenergie oder Wärmedämmung. Der Mieter muss eine energetische Modernisierung dulden, wenn sie nicht unter die „unbillige Härte“ fallen und der Vermieter kann die Kosten auf den Mieter umlegen, beispielsweise durch eine Erhöhung der jährlichen Miete um elf Prozent der Kosten, die er aufgewendet hat. Der Vermieter muss nachweisen, dass die energetische Sanierung wirklich Endenergie einspart. Seit 2014 sind Immobilieneigentümer darüber hinaus verpflichtet, einen Energieausweis vorzuzeigen oder auszuhängen, damit Käufer und Mieter sich einen Eindruck von dem Objekt machen können.

Energiepreise

Öl und Gas wird seit Jahren nicht unbedingt günstiger. Momentan dürfen sich Mieter jedoch freuen, denn die Energiepreise sinken, zum Teil sogar um bis zu 3,9 Prozent. Der Ölpreis ist an den Weltmärkten durch die geringere Nachfrage gesunken, auch durch die großen Fracking-Erfolge in den USA. Heiz- und Stromkosten gehören zu der „zweiten Miete“, welche Mieter jedoch aktiv senken können, durch energiesparende Maßnahmen wie neue Geschirrspülmaschinen, Kühlschränke oder stromsparende Geräte. Bei Preiserhöhungen ab zehn Prozent muss der Vermieter nachvollziehbare Gründe angeben und bei 50 Prozent beweisen, dass er kein günstigeres Angebot einholen konnte.

Abgaben

Der Vermieter darf Nebenkosten auf den Mieter ablegen. Darunter fallen beispielsweise die Grundsteuer, Kosten des Wasserverbrauchs, Abwasserkosten, Zentralheizungskosten, aber auch der Müllabfuhr, Gartenpflege oder die Betriebskosten für Gemeinschaftswaschmaschinen. Nicht umlagefähig sind Kontoführungsgebühren für das Mietkonto oder Instandhaltungsrücklagen. Steigen die kommunalen Abgaben, steigen auch die Mietkosten.

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